筆者最近對極少人關注的建筑租賃條款產生了興趣。租賃合約常常是枯燥乏味的，充斥著各種法律術語，但如果我們能夠拋開這些讓人頭疼的術語，合理清晰的租賃合約能夠對凈零能耗（NZE）商業建筑的規模化發展起到關鍵的推動作用。
商業建筑的用電量占全美
電力消費總量的36%，而其中52%的商業建筑都以租賃形式運營，因此，提高凈零能耗租賃模式的
市場份額對降低建筑領域整體
碳足跡有著關鍵的作用。然而，目前美國僅有很少的商業建筑是以凈零能耗的模式進行租賃的。
這很大程度上是由于租賃建筑能效投資的投入和收益方不匹配
問題造成的：能效改善成本常由建筑業主承擔，而
節能收益常由建筑租戶享受。雖然凈零能耗會使租賃合約條款變得更加復雜，但設定共同的目標（可再生能源供應必須足夠滿足能源使用需求）能夠幫助統一租戶和業主的利益。此外，設計完善的凈零能耗租賃合約還能確保雙方利益得到法律的保護，保證合約能夠公平、成功地執行。
通過凈零能耗租賃合約解決投入和收益方不匹配的問題
直到近期，想要了解凈零能耗租賃合約應包含哪些條款都是非常困難的，因為只有很少成文的凈零能耗租賃合約，并且這些租約通常并未公開。為了滿足這一需求，落基山研究所近期發布了《凈零能耗租賃最佳實踐指南》，旨在指導開發商如何編寫和談判凈零能耗租約中的關鍵條款。
一份設計完善的凈零能耗租約應包括以下部分：
1. 用能配額：在租約中為租戶設置用能配額可以幫助租戶控制自身能源消耗量，使凈零能耗目標更容易實現。用能配額應包括租戶的照明和插座負荷，因為這些負荷能夠被租戶輕易計量并且完全在租戶的控制之下。此外，業主可以與租戶一同決定是否將暖通空調及熱水負荷計算在用能配額之內。由于這些負荷一般來自集中型設備并主要在業主的控制范圍內，所以租戶要計量這些負荷會十分困難，安裝分電表也會帶來額外成本和附加工序。業主應和租戶緊密合作，確保租戶擁有所需的工具和信息，在不影響租戶工作效率的同時實現用能配額目標。用能配額需要被密切追蹤，也應根據用戶是否達到配額要求進行相應的獎勵和/或懲罰。如果租戶用能超出了用能配額，將需要通過購買可再生能源證書（REC）來滿足凈零能耗租約條款的要求。這樣一來，即使個別租戶用能超出了自身的配額，整個建筑仍然可以實現凈零能耗目標。這種精密度級別需要每一個租戶能夠單獨計量自身用電量。
2. 能源信息披露：租戶與開發商必須共同為他們的凈零能耗目標負責，因此租戶應當得到他們的實際能源消耗量與其用能配額之間的對比數據，以及整個建筑的運行狀況。我們建議租約應規定每年至少披露一次建筑能耗總量和現場可再生能源發電量的情況，以及每月提供特定租戶能源消耗量的月度報告。如果建筑表現沒有達到預期，租戶與開發商應該共同制定一份能源管理計劃來保證能源用量能夠達到目標。
3. 定期進行再調試：與汽車類似，建筑也需要定期保養以確保它們能夠達到預期的表現。在租約中明確定期再調試的成本是租戶所需承擔的運營開支的一部分，可以確保在需要的時候對建筑進行再調試。
4. 成本回收條款：業主需要回收其投資在能效項目或安裝太陽能光伏系統（PV）的成本。成本回收條款方面的最佳案例是紐約的一個工作組發明的“能耗匹配條款”，該條款規定業主的轉嫁成本應等于能效改善項目預計節能量的80%，這樣一來，租戶的權益可以在節能項目未能達到預期效果時得到保護。
加入凈零能耗革命
現在你已了解了凈零能耗租約令人激動且關鍵的作用，接下來可以開始與內部團隊及租戶進行溝通，討論如何將綠色租賃條款寫入當前的合約并在下一個新建建筑項目中考慮凈零能耗目標。下面的資源可以為你帶來幫助：
· 《凈零能耗租賃最佳實踐指南》
· 凈零能耗租賃建筑成功案例分析：
o 落基山研究所Boulder Commons辦公室
o 西雅圖布利特中心
o Indio路435號項目
o Page Mill路1400號項目
· 落基山研究所的凈零能耗租約和西雅圖布利特中心凈零能耗租約。此外，還可參閱凈零能耗租約條款摘錄。
· 市場轉化研究所綠色租約資料庫
· 美國總務管理局（GSA）編制的入門級、標準級和高級綠色租約推薦規范。
下一步工作
通過博爾德能源挑戰賽，落基山研究所希望大幅加快推廣高級綠色租賃項目在科羅拉多州博爾德本地的應用。落基山研究所開展的這個針對博爾德本地的活動，為建筑業主、租戶和經紀公司提供了定制化培訓，并直接與四家博爾德本地的房地產業主/管理公司展開合作，為他們提供咨詢和協助服務。
落基山研究所還在2018年4月17日到19日于匹茲堡舉行的目標凈零
論壇上展示了凈零能耗租賃建筑的最佳實踐方案。這次論壇活動為領先的
政策決策者、設計專業人員和建筑業主提供了絕佳的機會學習成功項目的最佳實踐經驗，并通過合作抓住凈零能耗發展機遇，改善我們的建筑環境。
